Quando estoque vira problema

A maior parte dos imóveis remanescentes é composta por unidades em fase de construção, enquanto os estoques prontos variam de 7% a 20% do total, uma média considerada normal. “Porém, com o crescimento do mercado nos últimos anos, em alguns casos esses 20% podem significar um número grande de unidades, que uma vez não vendidas passam a gerar custos indesejados para a incorporadora, como despesas de condomínio, IPTU [Imposto Predial e Territorial Urbano] e manutenção”, explica Laerte Temple, professor de gestão em negócios imobiliários da Escola Superior de Propaganda e Marketing (ESPM). Tais custos chegam a representar de 5% a 8% do valor do imóvel ao ano, de acordo com Marcelo Borba, diretor-executivo da Brookfield. Nesses casos, a aplicação de um desconto no preço de venda pode se justificar e representar nada mais que o abatimento dos gastos.
Embora, geralmente, o ideal seja atingir a maior velocidade de vendas possível, seja para fazer caixa ou para garantir o sucesso de um lançamento, segurar unidades em empreendimentos bem localizados, com pouca concorrência e boa procura é também uma estratégia adotada por alguns players, como a Eztec. A empresa considera esta medida saudável para que haja um parâmetro de valorização do empreendimento. “Segurar unidades serve para poder reajustar valores, cobrindo possíveis desvios de orçamento, afinal estamos falando de um período de três anos até a entrega”, explica Emilio Fugazza, diretor financeiro e de relações com investidores da incorporadora. “Mas como temos bastante assertividade nos orçamentos, nosso motivo principal para manter estoques é assegurar o preço mais alto e fazer com que os compradores tenham a sensação de ganho.”
Foi o que aconteceu com o residencial Gran Village Club, na região da Nova Saúde, em São Paulo. Na ocasião do lançamento, em 2009, a empresa reteve propositalmente dez unidades, que se valorizaram 80% durante as obras. Fugazza destaca, porém, que manter estoques sem comprometer a margem só é possível porque a companhia tem baixo nível de endividamento. Ou seja, empresas capitalizadas, que não dependem tanto do dinheiro da venda das unidades, podem segurar os estoques sem pressa de fazer caixa. Já numa empresa pouco capitalizada, se as vendas não acontecerem a contento será preciso buscar mais dinheiro no mercado e o custo desse capital pode comprometer a margem de lucro.
“Se imaginarmos lucratividade de 20% no empreendimento e estoque de até 20% das unidades, boa parte do lucro do incorporador será representado por esse estoque”, comenta Laerte Temple. “Mas se não houver necessidade de caixa, não há razão para desespero.” Vender mais rápido ou mais lentamente também depende da necessidade de investir ou não em novos terrenos. Mesmo corporações capitalizadas podem optar por realizar campanhas de vendas no intuito de fazer caixa e redirecionar recursos para aplicações de maior giro, como a compra de terras. “Se quero investir, vale uma campanha para colocar dinheiro em caixa mais rapidamente”, revela Fugazza.
Por PINI Web